R.D. 28/04/1938 n. 1165

CAPO IV Disposizioni diverse

Art. 197. Il corrispettivo dovuto all'ente edilizio durante il periodo di ammortamento dei mutui per sopperire alle spese di vigilanza e di funzionamento, viene fissato, per tutte le cooperative facenti capo all'ente stesso, nella misura del due per cento della quota di ammortamento dovuta ed è ad esso corrisposto dalle singole cooperative in due rate eguali da versarsi entro i mesi di gennaio e di luglio di ciascun anno.

Art. 198. Le cooperative facenti capo all'ente edilizio godono le agevolazioni tributarie nei limiti e con le condizioni richieste per le cooperative a proprietà individuale tra impiegati e pensionati dello stato e mutuatarie della cassa de- positi e prestiti. Tutti gli atti e contratti fra ente e cooperative e fra ente, cooperative e soci, relativamente ai mutui ed agli alloggi sociali, possono essere stipulati in forma pubblica amministrativa come previsto nei tre ultimi commi dell'art. 151 verso il corrispettivo di centesimi dieci per ogni cento lire, da devolversi all'ente. La tassa fissa di registrazione, iscrizione, trascrizione, annotazione e cancellazione di ipoteche in dipendenza dei mutui, graverà sulle cooperative ed alle rinnovazioni ipotecarie alla scadenza del trentennio provvederanno d'ufficio i conservatori delle ipoteche, gratuitamente.

Art. 199. I rapporti col ministero dei lavori pubblici, con la commissione di vigilanza per l'edilizia popolare ed economica e con qualsiasi altra autorità od organo, relativamente ai mutui ed agli alloggi delle cooperative, si svolgeranno sol- tanto con l'ente edilizio fino alla stipulazione dei contratti di mutuo individuale.

Art. 200. per quanto non previsto nel presente titolo ed ove non siano contrarie od incompatibili, si applicano alla edilizia dei mutilati ed invalidi di guerra facente capo all'ente edilizio le norme concernenti le cooperative fra impiegati e pensionati dello stato mutuatarie della cassa depositi e prestiti nonché tutte le altre contenute nel presente testo unico.

TITOLO XII Norme che disciplinano il condominio, i diritti ed obblighi dei singoli proprietari nelle cooperative a contributo erariale e mutuatarie della cassa depositi e prestiti

CAPO I Disposizioni comuni

Art. 201. Le disposizioni contenute nel presente titolo costituiscono parte integrante del contratto di assegnazione definitiva dell'alloggio cooperativo e di mutuo edilizio individuale stipulato o da stipularsi tra il socio, la cooperativa cui egli appartiene e la cassa depositi e prestiti. Le dette disposizioni vincolano il condominio ed i suoi successori a qualsiasi titolo, anche in caso di riscatto. Il vincolo dura finché tutti gli alloggi compresi nello stesso edificio non siano stati ammortizzati o riscattati.

Art. 202. Per edificio, a tutti gli effetti del presente titolo, si intende quello che in osservanza di quanto dispone l'art. 204, dà luogo ad un condominio a sè. Il costo degli alloggi, sempre agli effetti delle norme del presente titolo, corrisponde all'importo risultante dal reparto definitivo della spesa approvato dal ministero dei lavori pubblici.

Art. 203. I diritti e gli obblighi dei condomini, in quanto non sia provveduto dalle norme di questo titolo e dal regolamento di cui all'art. 235, sono disciplinati dalle altre disposizioni del presente testo unico e da quelle del codice civile.

CAPO II Degli elementi che costituiscono oggetto di condominio.

Art. 204. Ogni edificio separato, se appartiene a più condomini, dà luogo ad un condominio a sè. Nel caso di più edifici, comunque riuniti insieme, ed in quello di un fabbricato unico, del quale sia possibile distinguere le varie parti come edifici autonomi, se la possibilità di tale autonomia sia riconosciuta, sentiti i condomini interessati, dal ministero dei lavori pubblici di accordo con la cassa depositi prestiti, ciascuno degli edifici o ciascuna delle suddette parti costituisce del pari un condominio a sè, salvo quanto è disposto nel penultimo capoverso dell'art. Seguente. Nel caso di palazzine o villini separati, appartenenti ciascuno ad un proprietario unico, costituiscono oggetto di condominio solo quegli elementi comuni a più costruzioni che sono contemplati nel detto penultimo capoverso dell'art. Seguente.

Art. 205. Fra i condomini di ciascun edificio, costituiscono proprietà comune ed indivisibile:

a) l'area su cui sorge la costruzione, le recinzioni di zone comuni, le fonda zioni, i muri maestri, il tetto, il cornicione, le intercapedini tra i fabbricati;

b) il cortile, le chiostrine, il giardino, escluse le zone assegnate in proprietà ai singoli soci;

c) la rete delle fognature ed i relativi pozzetti di ispezione, i tubi di scarico delle acque e delle materie di rifiuto, nonché i tubi e le cunette delle acque piovane, escluso quanto è di pertinenza di ciascun appartamento;

d) la scala ed il corridoio di accesso alle cantine, i locali del sottosuolo adibiti alle macchine per il riscaldamento comune ed al deposito comune di materiali, le fontane, la lavanderia e lo stenditoio comune con le relative vasche e condutture, ed ogni altro locale destinato originariamente a servizi comuni;

e) le colonne montanti della energia elettrica e del gas fino ai contatori e del- l'acqua fino al punto di diramazione ai vari appartamenti, salvo gli impianti individuali;

f) il portone, l'androne, i portici e gli anditi di ingresso, i viali di accesso, nonché i cancelli comuni;

g) la scala di accesso ai singoli alloggi con le ringhiere e gli impianti per l'illuminazione, i relativi anditi e pianerottoli, l'ascensore, compresi i locali occupati dalle macchine. Se un fabbricato contiene più scale, la comunione di ciascuna è limitata ai condomini cui essa serve per accedere ai rispettivi alloggi, salvo il diritto di passaggio a favore di quelli fra gli altri condomini che debbono servirsene per recarsi a locali, sia accessori dei loro alloggi, sia comuni a tutto l'edificio;

h) i locali destinati per gli uffici della cooperativa, quelli ad uso di portineria e alloggio del portiere con i relativi impianti di luce, d'acqua e di gas, e gli apparecchi del telefono interno ed esterno se impiantati ed esercitati per uso del condominio. Quando le cose di cui alle lettere c), d), e), f), siano distinte per gruppi di condomini, la comunione è limitata ai condomini che appartengono a ciascun gruppo. Nel caso in cui di un unico fabbricato sia riconosciuta la divisibilità a norma del primo capoverso dell'art. 204 la comunione di alcuni degli elementi menzionati nel presente art. Può estendersi a più condominii. Tale norma può trovare applicazione anche nel caso menzionato nel secondo capoverso del- lo stesso art. 204. La proprietà comune degli elementi sopra elencati fra i condomini di ciascun fabbricato è in ragione del costo del rispettivo alloggio.

Art. 206. I lastrici solari, le terrazze che non siano state originariamente destinate ai servizi comuni anche di altri condomini, le altane, unitamente alle parti relative, costituiscono proprietà comune ma divisibile soltanto tra i condomini dei piani compresi nella colonna di fabbrica sottostante, a meno che non siano stati in tutto o in parte assegnati in uso o in proprietà ad uno od a più di essi.

Art. 207. Non è consentito l'abbandono o la rinunzia alla comproprietà degli elementi comuni dell'edificio al fine di sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.

Art. 208. I muretti che dividono le aree destinate a giardino, o delimitano le zone delle terrazze attribuite in proprietà a singoli condomini, le cancellate di ferro o le reti metalliche che siano infisse in tali muretti, sono di proprietà comune dei condomini contigui, salvo che la spesa non sia a carico del condominio singolo. I condomini sulle aree a giardino loro attribuite in proprietà non possono senza il consenso del ministro per i lavori pubblici, sentiti i proprietari contigui, mutare le dimensioni o la struttura delle recinzioni né eseguire costruzioni od immettere piantagioni di alto fusto, dalle quali possa derivare una diminuzione di luce o di visuale ai detti proprietari contigui.

CAPO III Dell'amministrazione del condominio e dei diritti e obblighi dei condomini

Art. 209. I condomini di ciascun edificio separato o distinto o che sia riconosciuto condominio autonomo a norma del secondo comma dell'art. 204 dovranno, su nulla osta del ministero dei lavori pubblici, costituirsi in cooperativa a sè stante, purchè il numero dei condomini non sia minore di tre. Il ministro per i lavori pubblici potrà tuttavia determinare insindacabilmente la costituzione di cooperative a sè stanti, ai sensi del precedente comma, anche quando uno o più degli assegnatari di alloggio nell'edificio di cui trattasi non abbiano ancora stipulato il mutuo edilizio individuale. Debbono essere soci di ciascuna cooperativa, originaria o suddivisa, tutti e soli i condomini dell'edificio pel quale la cooperativa è costituita, qualunque sia il titolo in base a cui hanno acquistata la qualità di condomini, salvo la disposizione dell'art. 228. Nel caso di palazzine o villini separati appartenenti a meno di tre condomini, questi faranno parte di cooperativa comprendente i condomini di altre costruzioni che abbiano interessi comuni derivanti dalla vicinanza o, in difetto, dalla identità della origine, in modo che la coperativa medesima risulti composta di non meno di tre condomini. Avvenuto il riscatto di un'intera palazzina o di un villino, o di altro edificio da considerare autonomo a norma dell'art. 204, cessa fra i condomini ogni spe- ciale vincolo cooperativo derivante dal presente titolo, ma restano fermi gli obblighi attinenti alla conservazione e gestione di elementi comuni con altri edifici cooperativi indicati nel penultimo comma dell'art. 205. Nel caso che, per l'avvenuto riscatto di una palazzina o di un villino, o di altro edificio da considerare autonomo a norma dell'art. 204 la cooperativa cui apparteneva la costruzione riscattata resti costituita da meno di tre soci, tale cooperativa sarà ricostituita giusta le norme contenute nel terzo capoverso di questo articolo.

Art. 210. Determinata la divisione di una cooperativa ai termini dell'art. 209 le questioni che sorgono sulla ripartizione delle attività o passività o sul modo di utilizzare o custodire elementi comuni indivisibili, compresi fra essi i documenti, saranno decise dalla commissione di vigilanza sulla edilizia popolare ed economica. La predetta disposizione non si applica ai giardini o cortili comuni a più edifici appartenenti a cooperative derivate da unica originaria cooperativa, dovendo per tali aree osservarsi sempre la norma dell'art. 214.

Art. 211. Quando, per la eseguità del numero dei soci, non sia possibile assegnare tutte le cariche sociali, queste possono, in parte, essere coperte da estranei e, preferibilmente, da soci di cooperative viciniori, in ispecie se con esse sussistono elementi comuni di condominio giusta il penultimo comma dell'art.

205. Per altro, è in facoltà delle cooperative costituite da non più di quindici soci di delegare al presidente le funzioni che spetterebbero al consiglio. Rimangono nel resto applicabili alle cooperative formate a norma degli articoli precedenti le stesse disposizioni che regolano le cooperative originarie, in quanto compatibili con le norme del presente titolo.

Art. 212. Il presidente della cooperativa rappresenta, a tutti gli effetti, di fronte ai terzi, il condominio.

Art. 213. Per sopperire alle spese di amministrazione e gestione sociale, deve essere costituito un fondo col contributo di tutti i condomini della cooperativa. La mi- sura di tale fondo ed i criteri di contribuzione da parte dei vari condomini, da approvarsi dal ministero dei lavori pubblici, sono stabiliti dal regolamento speciale della cooperativa di cui all'art. 235.

Art. 214. I condomini non possono compiere atti che importino variazioni nella destinazione originaria delle parti comuni del fabbricato e degli accessori, né arrecare modificazioni alle parti comuni del fabbricato ed al giardino comune, senza previo consenso della maggioranza numerica di due terzi di coloro tra i quali è limitata la comunione delle parti alla cui destinazione originaria si intende apportare variazioni, riservato però a ciascuno dei dissenzienti il diritto di opporsi e di far valere le sue ragioni a norma dell'art. 239. L'opposizione non sospende l'esecuzione del deliberato ma la sospensione può essere ordinata dalla commissione di vigilanza. Ove si tratti di introdurre variazioni nella destinazione originaria di parti comuni a più condomini, occorre l'assenso dei condomini stessi, ed a determinare a questo effetto la volontà di ciascun condominio è necessaria la maggioranza numerica di almeno due terzi di coloro fra i partecipanti a ciascun condominio, tra i quali è limitata la comunione delle parti alla cui destinazione originaria si intende apportare variazioni. Nello uno e nell'altro caso le variazioni e modificazioni suddette non possono essere apportate senza l'autorizzazione del ministero dei lavori pubblici e della cassa depositi e prestiti.